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不動産登記(ふどうさんとうき)は、不動産(土地及び建物)の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう。土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し(区分所有の例外あり)、登記事項も若干異なる。不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律される。不動産登記の事務は、登記所(法務局)において登記官が行う(、)。

立木登記など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある(立木法)。

・不動産登記法は、以下で条数のみ記載する。

◆略語について

説明の便宜上、次の通り略語を用いる。

;不動産登記準則

:不動産登記事務取扱手続準則(2005年(平成17年)2月25日民二456号通達)

◆不動産登記の沿革

不動産登記は、戦前においては、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた(土地台帳法、家屋台帳法)。しかし、戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された(昭和25年7月31日法律第227号)。

その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。

そこで、1960年、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり(昭和35年3月31日法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」)、一元化作業は、1971年3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。

なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に記載されている以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、建物の台帳は廃棄された。

◆登記簿

登記簿(とうきぼ)とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう。

◇ブック・システム

登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年の旧不動産登記法施行細則[外部リンク] 旧不動産登記法施行細則(総務省法令データ提供システム・廃止法令)の改正(昭和26年法務府令)によって、1960年ころまでの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。

このような紙製の帳簿による処理をブック・システムという。

2008年現在、日本全国の一般的な土地、建物の登記簿はコンピューターに移行が完了し、ブック・システムの登記簿は閉鎖された。なお、従来通り登記所にて証明書は発行される。

◇コンピュータ・システム化

登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ(昭和63年6月11日法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」)、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった(旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条)。2008年現在、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、大部分の登記所でオンライン申請ができるようになっている。

コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている(5号、9号)。

◇登記簿の構成

登記簿(登記記録)は、表題部と権利部に分かれ()、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる(不動産登記規則4条4項)。

◆登記の種類

不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり(3号、4号)、表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録される(同条7号、8号)。

◇表示に関する登記

表示に関する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、権利に関する登記の前提ともいえる。

からまでに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。

登記事項としては、登記年月日等のほか(27条)、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ()、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている()。

表示に関する登記には、次のようなものがある。

・表題登記

:当該不動産について、表題部に最初にされる登記をいう(20号)。建物を新築した場合、登記が存在しないので、所有権保存登記の前提として建物表題登記の申請がされることになる()。埋立て等によって新たに土地が生じた場合にも土地表題登記がされる()。

・変更登記

:登記事項に変更があった場合にされる登記をいう(2条15号)。土地の地目・地積に変更があったとき、建物の種類・構造・床面積等に変更があったときは、変更登記がされる(、)。

・更正登記

:登記事項に「錯誤又は遺漏」があった場合に、当該登記事項を訂正する登記をいう(2条16号)。変更登記が、登記事項が事後的に変動した場合に行われるのに対し、登記事項が当初から誤っていた場合に行われる点で異なる。

:土地の地目・地積等が誤っていたとき、建物の種類・構造・床面積等が誤っていたときは、更正登記がされる(、)。

・滅失登記

:土地又は建物が滅失したときにされる登記をいう(、)。

・分筆登記、合筆登記

:土地を分筆・合筆するために行われる登記である()。土地の分筆・合筆は所有者の意思に基づいて行われるものであるから、原則として登記官が職権によって登記することはできない。

・建物分割登記、建物区分登記、建物合併登記(1項1号ないし3号)

:附属の建物として登記されている建物を新たな登記記録に記録することを建物分割という。

:建物区分は、一棟の建物の内部に数個の区分建物としての要件を満たす建物があるときに、それぞれを区分建物の登記記録に記録する登記をいう。一般には、賃貸用のマンションを、分譲用のマンションに登記したいときに行う。

:建物合併とは、主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を1登記記録に記録することをいう。

:これらは、所有者の意思によって登記される。

・建物合体登記()

◇権利に関する登記

権利に関する登記は、不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記である(4号、)。

権利に関する登記は第三者対抗要件である()。不動産についての権利の優先関係が問題となるときは、登記の有無、先後が基準となる。一般に登記といえば、権利に関する登記のことをいうことが多い。

からに主要な規定があり、各種法令・通達が実務のため規定・発令されている。

登記事項には、登記の目的、受付年月日・受付番号、登記原因及びその日付、権利者の住所・氏名等がある(59条)。

 所有権に関する登記

権利に関する登記のうち、所有権に関する登記は、権利部の甲区に記録される(不動産登記規則4条4項)。所有権に関する登記には、次のようなものがある。

・所有権保存登記

:新築などで、初めて甲区に記録される場合に、所有権保存登記がされる。所有権保存登記の申請をすることができる者は、表題部の所有者等に限定されている()。

:登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録される。登記原因及びその日付は登記されない(1項)。

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